Czy właścicielowi lokalu przysługuje lokal socjalny w razie eksmisji?

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Wskazany przepis posługuje się terminem „osoby, której dotyczy nakaz opróżnienia lokalu” a nie pojęciem lokatora. Niemniej zgodnie z art. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów . Lokatorem w rozumieniu wskazanej ustawy jest zaś najemca lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Stąd może powstać wątpliwość czy w przypadku eksmisji właściciela lokalu może przysługiwać mu prawo do lokalu socjalnego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego można spotkać się z rozstrzygnięciami wskazującymi, iż prawo do lokalu socjalnego ograniczone jest wyłącznie do lokatorów w rozumieniu w/w ustawy (to znaczy, że nie obejmuje właścicieli lokali). Jako przykład można wskazać uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 listopada 2001 r. (III CZP 66/01), w której wskazano, iż art. 15 u.ochr.pr.lok. ma zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko lokatorom w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Powyższy pogląd wymaga, w mojej ocenie, weryfikacji. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Konstytucji władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności. Zgodnie z ust. 2 wskazanego artykułu Konstytucji warunki ochrony praw lokatorów określa ustawa. Równocześnie zgodnie z art.17 ust. 1a ustawy o ochronie praw lokatorów prawo do lokalu socjalnego może być orzeczone nawet wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

W efekcie, skoro prawo do lokalu socjalnego może przysługiwać nawet osobie która zajęła lokal bez tytułu prawnego, to tym bardziej pokonstytucyjna wykładnia art. 14 w zw. z art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga by prawo do lokalu socjalnego mogło zostać przyznane zamieszkującemu w lokalu właścicielowi, który w razie orzeczenia przez Sąd o eksmisji utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu, szczególnie jeżeli przemawiają za tym szczególnie usprawiedliwione względy współżycia społecznego.

Prezentowane przeze mnie stanowisko, iż art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów należy interpretować w zgodzie z kontekstem art. 7 Konstytucji nie jest odosobnione. Jak wskazuje R. Dziczek celem ustawodawcy było objęcie ochroną przewidzianą w art. 14 większej grupy osób niż tylko byli najemcy czy osoby mające inny, własny tytuł prawny do lokalu (poza prawem własności). Pojęcie lokatora w rozumieniu niniejszej ustawy w odniesieniu do ochrony związanej z eksmisją jest szerokie i nawiązuje do takiego samego pojęcia użytego w art. 75 ust. 2 Konstytucji RP. Wykładnia tego pojęcia zatem nie może odrywać się od celu ustawy zasadniczej.

Na marginesie należy wskazać, iż art. 14 oraz art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się zarówno w sprawach procesowych jak i nieprocesowych (np. o podział majątku wspólnego – Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2003 r. III CZP 36/03 czy o dział spadku).

Wykreślenie z KRS spółki będącej stroną postępowań sądowych

Czy możliwe jest wykreślenie z krajowego rejestru sądowego spółki w sytuacji gdy prowadzonej jest przeciwko niej postępowanie sądowe? Zdaniem Sądu Okręgowego w Poznaniu tak.

Sąd Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z 31 stycznia 2017 r. (X Ga 765/16) uznał, iż likwidację spółki z ograniczoną odpowiedzialnością można uznać za zakończoną w sytuacji, w której spółka ta nie posiada majątku nawet w przypadku jeżeli wobec niej toczą się postępowania sądowe. W efekcie takiej konstatacji wykreślił on spółkę z rejestru, co doprowadziło do tego, iż trwające przeciwko niej postępowania zostały umorzone.

Osoby zainteresowane szerszym omówieniem wskazanej sprawy odsyłam do glosy krytycznej do wskazanego orzeczenia, która ukazała się w numerze 1/2018 Kwartalnika Prawo-Społeczeństwo-Ekonomia.

Reprezentacja spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej (sp. z o.o. sp.k.) w czynnościach z komplementariuszem

Spółka komandytowa charakteryzuje się tym, iż co najmniej jeden z jej wspólników (komplementariusz) ponosi odpowiedzialność za jej zobowiązania bez ograniczeń, odpowiedzialność pozostałych wspólników (komandytariuszy) jest zaś limitowana wysokością sumy komandytowej.

Konstrukcja sp. z o.o. sp. k.

W praktyce gospodarczej często wykorzystywaną formą prowadzenia działalności gospodarczej pozostaje spółka komandytowa, której jedynym komplementariuszem pozostaje spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta jest najczęściej spółką celową, utworzoną wyłącznie do pełnienia tej roli, nie prowadzącą dodatkowej działalności gospodarczej. Spółkę komandytową, której komplementariuszem pozostaje spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w praktyce gospodarczej określa się często jako spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową (sp. z o.o. sp.k.).

Wskazana konstrukcja pozwala z jednej strony korzystać wspólnikom z benefitów, które niesie ze sobą uczestnictwo w spółce osobowej (m.in. jednokrotne opodatkowanie zysków), z drugiej zaś pozwala ograniczyć konsekwencje ewentualnego niepowodzenia biznesowego z punktu widzenia osób fizycznych będących wspólnikami spółki komandytowej. Ewentualna niewypłacalność spółki komandytowej skutkuje bowiem tym, iż nieograniczona odpowiedzialność za jej zobowiązania obciąża jedynie spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością będącą jej komplementariuszem (która często posiada jedynie majątek stanowiący równowartość minimalnego kapitału zakładowego). Pozostali wspólnicy spółki komandytowej odpowiadają za jej zobowiązania jedynie do wysokości sumy komandytowej (równej często sumie wkładów tych wspólników do spółki). Wykorzystanie jako komplementariusza spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pozwala więc uniknąć osobom fizycznym konieczności ponoszenia nieograniczonej odpowiedzialności za zobowiązania spółki komandytowej.

Reprezentacja sp. z o.o. sp. k.

Na gruncie przepisów kodeksu spółek handlowych komplementariusz spółki komandytowej ma uprawnienie do jej reprezentacji. W efekcie w obrocie, za spółkę komandytową, działają osoby uprawnione do reprezentacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będącej jej komplementariuszem. Inaczej mówiąc spółkę komandytową, w której jedynym komplementariuszem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentują osoby uprawnione do działania w imieniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością tzn. jej członkowie zarządu czy prokurenci.

Powyższe rodzi zagadnienie jakie zasady reprezentacji występują w przypadku zawarcia umowy pomiędzy spółką komandytową ą a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą jej jedynym komplementariuszem. Mamy tu bowiem do czynienia z nietypową sytuacją gdzie osobami uprawnionymi do reprezentacji spółki komandytowej są te same osoby, które są upoważnione do reprezentacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (komplementariusza). Prima facie wydawać by się mogło, iż umowę z obu stron mogą swobodnie podpisać te same osoby.

W omawianej sytuacji należy pamiętać jednak, iż zastosowanie może znaleźć art. 108 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Sąd Najwyższy uchwale składu siedmiu sędziów z 30 maja 1990 r. (III CZP 8/90) wskazał, iż powyższa regulacja winna być przez analogię stosowana do osoby działającej w charakterze organu osoby prawnej. W szczególności, jak wynika z późniejszego orzecznictwa, art. 108 kc może znaleźć zastosowanie przy reprezentacji dwóch spółek przez te same osoby (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 24 lipca 2009 – II CSK 41/09).

Na gruncie wskazanego orzecznictwa, w przypadku umów zawieranych pomiędzy spółką komandytową a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą jej jedynym komplementariuszem, które miałyby być podpisane z obu stron przez te same osoby, istotne pozostaje zgromadzenie dowodów świadczących, iż zawarcie kontraktu nie narusza interesu poszczególnych spółek. Warto w szczególności rozważyć uzyskanie zgody ogółu wspólników poszczególnych spółek na zawarcie pomiędzy nimi umowy. Takie same kroki należałoby poczynić również wtedy gdy w umowie po jednej stronie mieliby występować członkowie zarządu, a po drugiej powołani przez nich prokurenci.

Na marginesie należy wskazać, iż w omawianej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 210 § 1 ksh. Przepis ten stanowi, iż w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Jak słusznie wskazuje bowiem orzecznictwo (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2015 r. – III CSK 12/15) w omawianej sytuacji nie mamy do czynienia z umową pomiędzy spółką a jej członkiem zarządu, a z umową pomiędzy dwoma spółkami. Błędem byłoby więc powołanie po stronie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (komplementariusza) pełnomocnika do zawarcia umowy lub jej podpisanie przez radę nadzorczą. W tej sytuacji, w mojej ocenie, należy przyjąć iż omawiane osoby nie posiadają uprawnienia do reprezentacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.